司法書士の本松です。

ご自宅の一戸建てやマンションを購入する際に、住宅ローンを利用して借入をされる方は多いと思います。
3000万円や4000万円を現金一括払いで支払える方は、そうはいないはずですので、それも当然ですよね。

住宅ローンは金額も大きいですし、返済期間もとても長く設定するのが一般的です。
「フラット３５」のように最長で３５年の返済期間を設定できますので、その間に状況が大きく変化することも考えられます。

転職や配置換えなどの理由により収入が減る、夫婦２人の収入で返済する予定だったけど離婚してしまった、子どもが私立の学校に行くことになったので学費と交通費が、、、などなど。

そのような場合、住宅ローンを支払いながらの生活を維持するのが難しくなり、不足する生活費をクレジットカードや銀行・消費者金融のカードローン等で工面するという流れに陥る人もいます。
但し、当然返済はしなければならないので、毎月の返済に充てるお金を借入により用意し、次第に自転車操業になってついに限度額いっぱいになってしまう（⇒もう借入ができない）、ということになってしまいます。

その状態になって、生活を維持するのが困難だという認識になり、自己破産等の手続きを考える人も多いと思いますし、自宅を売却することを検討する必要も生じてきます。

しかし、住宅ローンが残っている状態で売却ができるのでしょうか？

あくまで一般論ですが、住宅ローンを組んでから返済期間が一定期間を過ぎていない物件は、売却してローンの返済に充てても、残額が残ってしまう（いわゆる「オーバーローン」）状態になる可能性が高いです。全額ローンで購入した新築不動産の場合、返済期間の半分を過ぎてようやくオーバーローンから抜け出す、ということも少なくないと思います。

例えば住宅ローンの残債務が２０００万円残っている物件が１５００万円でしか売れなければ、５００万円の債務が残ってしまいます（※実際は仲介手数料や登記費用等の諸費用も発生しますので、もう少し多く残ってしまいます。）。

そのような状態では売却できないのではないか？と考える人もいるかもしれません。

住宅ローンの残債務が残ってしまう売却のことを「任意売却」と呼びます。
売却後残ってしまったローンは、債権者と話し合って分割で支払っていくか、自己破産等の法的整理を行うかの２択になります（もちろん一括で返済できる人は一括返済を求められます。）。
住宅ローンの返済が厳しくなっている場合は、前述したように他の借入が膨れてしまっていることが多いので、少なくとも数百万円は残るであろう住宅ローンの残債務を支払うのは大変かと思います。そのため、どちらかというと自己破産を選択するのが現実的と言えます。

しかし任意売却をするためには、住宅ローン債権者の同意が必要になります。

住宅ローンを組む際には、ほぼ１００％の確率でその住宅に抵当権を設定します。

抵当権を設定しておけば、住宅ローンの返済が滞った際に、銀行等の住宅ローン債権者が裁判所に競売（「けいばい」と読みます。）を申立て、売却し、その売却代金からローンの残額を回収することが可能だからです。
通常、抵当権を抹消する条件としては住宅ローンの全額返済ですが、任意売却の場合はそれができないので、残債務がある状態でも抵当権を抹消してもらう必要があります（そうでないと抵当権がついたままの状態で不動産を買主に引き渡すことになります。他人の担保が付いた不動産なんて誰も買ってくれません。）。

しかし、競売で売却した場合、通常の市場取引価格よりも売却金額が安くなってしまうことが多い（平均して70～80％程度に値下がると言われています）ので、債権者が回収できる金額も少なくなってしまいます。

債権者は任意売却の場合と競売で売却した場合で、どちらの方がより多くの金額を回収できるかを天秤にかけ、任意売却に応じた方が得策だと判断すれば同意してくれます。
そのため、債権者側が独自に物件の査定を行い、「●●万円以上で売却するなら任意売却に同意します。」と条件を出してくることも多いですが、通常はこういったやり取りは売却をお願いした不動産業者がやってくれます。
また、売却後は家が無くなってしまいますので、家を売った本人は新たな住居に引っ越す必要があります。
債権者や売却額次第ですが、場合によっては債権者が売却代金の一部を引っ越し費用に充てることを承諾してくれることもあります。

以上の点から考えても、競売よりは任意売却の方が本人にもメリットが大きいので、まずは任意売却にトライしてみて、どうしてもダメであれば競売されるのを待つという選択
が良いのではないかと思います。

どうしても住宅ローンの返済が難しくなった方は、ひまわり司法書士法人へご連絡ください。
任意売却の手配（不動産会社手配）やその後の自己破産等の手続きまで、まとめてお引き受け致します。