【コラム】住宅ローンが残っている状態で離婚すると、、、、

「離婚することになり、家を譲ることにしました。名義変更の登記をお願いします。」

という相談を受けることがあります(夫から妻へ変更というパターンが圧倒的に多いです。)。

もちろん、お互いがそれに納得して手続きする分にはまったく問題ありません。ちゃんと離婚協議書を取り交わす必要はあるかと思いますが、離婚による「財産分与」で所有権が移転しますので、その不動産があまりに高額な物件でもない限りは、贈与とみなされることもないので贈与税も発生しません。

しかし、住宅ローンが残っているとなると話は別です。

以下、「夫から妻へ」というケースで説明します。

住宅ローン(抵当権)が残っている状態でも、所有権移転の名義変更は可能です。金融機関に何か書類を出してもらう必要もありません。

しかし、それをやってしまうと住宅ローンを組んだ金融機関に対し契約違反になってしまいます。

住宅ローンを組む際は色々な書面を取り交わしますが、特に重要なのは、お金を借りる契約である「金銭消費貸借契約」と不動産に担保を設定する「抵当権設定契約」の2つです。

それらの契約には必ず、「勝手に名義変更してはダメですよ。もしそんなことをやるなら残債務を一括で払ってね。」という条項が入っています。もちろん、離婚による財産分与の所有権移転も該当します。

したがって、離婚すること自体はもちろん自由ですが、家の名義変更を行う前には必ず金融機関に相談しなければなりません。

その場合の選択肢として「家の名義は妻に変更するけど、住宅ローンは夫がそのまま支払う」場合と「家の名義も住宅ローンも妻に変更する」という2つのパターンがあります。

前者の場合は支払う人は変わらないので問題なさそうですが、金融機関はあまりいい顔をしないでしょう。住宅ローンの性質として、金融機関としては「その人自身が住む家だから頑張ってローンを払ってくれるだろう」という期待があります。だからこそ個人に何千万円もの大金を融資するわけです。しかし、自分の家ではなくなるとすると話は別です。しかも他の家に引っ越すとなるとその家の家賃も発生しますから、返済資力もその分厳しくなってきます。

後者の場合はどうでしょう?この場合は、住宅ローン債務を妻が引き受けることになるので(「免責的債務引受」といいます。)、当初住宅ローンを組んだ時と同様に、今度は金融機関がローンを引き受ける妻の審査を行います。

妻にも夫と同等以上の収入があればいいですが、妻が専業主婦やパートタイマーだったとすると、審査をパスするのは難しいでしょう。

そうなると、「ローンの名義は変えない(変えたくても変えられない)」か「残りを一括で全額支払う」の2択しか選択肢がなくなってくるわけです。一括で支払うために家を売却する必要が生じる場合もあるでしょう。

 

しかしそれでもどうしても離婚したい、もう一緒に住みたくない、という気持ちはどうしようもないですよね?

ケースバイケースですが解決方法もないわけではないので、このようなことでお悩みの方はご相談ください。一緒に最適な解決方法を考えましょう。

 

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